Kameralne osiedle i sielska atmosfera. Człowiek ?zdobywa? mieszkanie w spokojnej dzielnicy Wrocławia, cieszy się, bowiem uciekł z wielkiego blokowiska, gdzie nie znał nawet najbliższych sąsiadów, przenosi się do uroczej kamienicy, małej wspólnoty i....zaczynają się wielkie kłopoty. Mała wspólnota - wspaniale, kiedy jej członkowie dogadują się, jak w artykule zamieszczonym w gazecie ?Nasza Wielka Wyspa? z listopada 2014, ale z drugiej strony przekleństwo, gdy brak porozumienia pomiędzy jej członkami. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali nie przekracza siedmiu. Wówczas każdy z właścicieli ma w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną decydujący głos, którego znaczenie jest bezwzględnie ważne w sprawach wymagających jednomyślności.

 Opisana historia dotyczy małej wspólnoty przy ul. Kosynierów Gdyńskich 18. Na początku wszystko działało bez zarzutu. Jednogłośnie został zaplanowany i przeprowadzony remont klatki schodowej, został również ustalony fundusz remontowy. Członkowie wspólnoty cieszyli się z planowanych prac i remontów.

Liberum veto jednego lokatora.

Niestety z czasem jeden z członków wspólnoty zaczął wstrzymywać remonty, nie podpisywał uchwał, torpedował pracę wspólnoty. Nastały smutne czasy upadku nie tylko wspólnoty, ale także szybkiej dewastacji nieruchomości. Na początku był to tylko brak podpisów pod wspólnymi uchwałami, potem jednak brak zgody na planowane remonty oraz chroniczna absencja na zebraniach. Z czasem inni członkowie wspólnoty poddają się i zmieniają na wyraźne życzenie konfliktowego lokatora Zarządcę. Naiwnie liczyli, że może tym razem dojdzie do porozumienia i zostanie zatrzymana dewastacja budynku, głównie jego dachu i elewacji. Niestety, z biegiem czasu historia zaczyna się powtarzać: najpierw brak zgody, potem ciągłe niestawianie się na zebraniach wspólnoty i wieczne niezadowolenie z pracy danego Zarządcy. Niedługo wspólnota zmuszona będzie, bagatela już po raz czwarty, szukać nowego Zarządcy w innych dzielnicach Wrocławia!

Nieustanna dewastacja budynku.

Budynek w chwili obecnej jest jednym z najgorszych pod względem stanu technicznego na Sępolnie (przeglądy techniczne wykonywane są regularnie i wskazują na 89 proc. dewastacji budynku). Sypiący się dach i walące się kominy stanowią zagrożenie dla ludzi. Tymczasem lokator nie stawia się na zebraniach, nie odpowiada na oficjalne pisma Zarządcy, a na pytanie, co będzie dalej z budynkiem odpowiada tylko bez wzruszenia ramion: ?Nie wiem?. ?Chimeryczny lokator? nie próbuje nawet podać rzeczowych argumentów, skąd bierze się jego sprzeciw i niechęć do współpracy.

Niestety, najbardziej szkoda budynku. Zablokowane zostały wszelkie prace remontowe, nie można przegłosować żadnej uchwały, irracjonalna decyzja jednego z lokatorów skazuje wszystkich pozostałych na mieszkanie w ruderze. Mimo, że dostępne są środki na remont, to nie można go wykonać.

Sądowy koniec konfliktu

Najsmutniejszy jest fakt, że sprawa ta z braku innych możliwych rozwiązań znajdzie swój niechlubny finał w Sądzie. Niestety, ale w naszej małej wspólnocie będziemy musieli sądownie zmusić ?chimerycznego lokatora? do pojęcia właściwej decyzji związanej z koniecznością przeprowadzenia niezbędnego remontu. I marzy nam się, żeby słowa pani Józefy (patrz artykuł z listopada 2014) o wspólnej odpowiedzialności za budynek, w którym się mieszka i o poczuciu współwłasności trafiły do kłopotliwego lokatora i zmusiły go do współpracy z pozostałymi lokatorami, dla dobra nas wszystkich i samego budynku. I w końcu, jakim prawem upór jednego z mieszkańców, ma doprowadzić budynek do stanu ruiny?

Zrozpaczony lokator 

(nazwisko do wiadomości redakcji)

 

Sytuacje opisane w ww. listach są typowym przykładem, w którym właściciel, a w tych wypadkach współwłaściciel, zdaje się zapominać, że prawo własności wiąże się nie tylko z uprawnieniami, ale nakłada także na właściciela lub współwłaściciela szereg obowiązków, zarówno w stosunku do innych współwłaścicieli, jak i do osób trzecich.

Tymczasem każdy właściciel zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra, jakim jest niewątpliwie zachowanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym.

Ponadto właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego. Porządek domowy mogą naruszać np. remonty prowadzone bez poszanowania przepisów prawa, zasad porządku domowego oraz uzasadnionych interesów pozostałych współwłaścicieli, ale także np. zakłócanie spokoju poprzez hałas czy inne immisje utrudniające normalne korzystanie z nieruchomości.

Mówiąc o małej wspólnocie zgodnie z obowiązującymi regulacjami, mamy na myśli wspólnotę składającą się z nie więcej niż 7 lokali, czyli właśnie o takich, które dominują na Wielkiej Wyspie. W wypadku tych wspólnot do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd, a do takich niewątpliwie należą remonty w częściach wspólnych czy np. wybór zarządcy, potrzebna jest jednomyślność właścicieli, której ewidentnie w opisanych przypadkach zabrakło.

W takiej sytuacji współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów w nieruchomości mogą się zwrócić do Sądu z żądaniem rozstrzygnięcia. Sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W skrajnych przypadkach, gdy ze względu na brak współdziałania współwłaściciela zagrożone jest samo prawo, a więc gdy przykładowo stan techniczny nieruchomości realnie zagraża jej egzystencji, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

W związku z powyższym czasem warto zawczasu, póki pomiędzy współwłaścicielami w małej wspólnocie panuje zgoda, wprowadzić umowną modyfikację ustawowych rozwiązań, tak by w przyszłości uniknąć opisanych w listach patowych sytuacji. Pamiętać jednak należy, że do zmiany sposobu zarządu konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego i dopiero w takiej formie możliwe jest wprowadzenie zasady podejmowania uchwał większością głosów, wybranie zarządu (nie mylić z zarządcą), który będzie zarządzać wspólnotą mieszkaniową.

Praca w NWW

Poznaj aktualne oferty pracy i wolontariatu.

Licznik odwiedzin

Odsłon artykułów:
164960